전세계약 시 반드시 체크해야 되는 것들

집 소유자에게 보증금을 맡기고 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형인 전세 제도는 우리나라의 독특한 주택 임대차 제도입니다. 주택 금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어지면서 나타났다고 볼 수 있는데요.

 

주택의 절반 가격 정도에서 주택을 임차하는 것으로 목돈이 들어가는 만큼 안전한 거래를 위하여 반드시 전세 계약 시 주의사항을 확인하셔야 됩니다.

 

전세계약시 주의사항

 

먼저 전세 계약 시 주의할 점 중 하나라고 하면 부동산 거래를 진행하기 전 몇 가지 서류를 미리 체크해 보면서 제대로 선택한 곳인지 확인해 보는 것입니다.

 

1. 부동산 등기부등본 확인하기

 

임대인의 동의 없이도 누구나 편하게 열람해 보고 확인할 수 있는 등기부등본이 시작이라고 할 수 있죠. 등기부등본에는 건물의 구조와 면적, 대지권, 소유권자, 소유권 분쟁 여부, 가압류나 가처분 유무, 저당권, 전세권 등이 모두 표시가 됩니다. 등기부등본을 발급받게 되면 가장 먼저 확인해야 할 사항은 당연히 실소유권자와 계약자가 일치하는지 여부인데요.

 

그 다음에는 갑구에 가압류나 가처분 혹은 경매가 걸려있는지 확인하는 것이 좋습니다. 만약 등기부등본을 열람했을 때 가압류, 가처분, 경매 설정이 되어있다면 해당 계약은 바로 포기하시는 것이 안전한 방법입니다. 또한 을구에는 소유권에 대한 정보 이외에 근저당권, 지상권, 전세권과 같은 사항들이 기재되어 있는데 선순위 근저당권이 현재 시세 대비 70% 이상이 설정되어 있다면 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있으니 미리 정확하게 확인을 해보시는게 좋습니다.

 

2. 임대인과 직접 계약 또는 대리인의 위임 여부 확인

 

이러한 사항들을 모두 확인하셨다면 부동산 실소유주 즉 임대인과 직접 만나서 계약을 하는 것이 좋은데요. 만약 부동산 중개업자를 통해서 진행하신다면 임대인, 임차인, 공인중개사 이렇게 셋이 모인 상태에서 서로의 신분증을 확인하고 계약서를 작성하도록 해야 합니다. ​

 

만약 이때, 임대인이 아닌 대리인이 나와 계약을 하게 될 경우 임대인의 인감증명서와 위임장을 확인하셔야 하는데 집주인과 직접 통화를 해서 위임 여부와 계약사항을 직접 확인하시는 것이 안전합니다. 이러한 정보를 토대로 소유자의 신원 및 부동산 현황을 실제와 비교해 보신 다음 계약 체결 단계를 밟으셔야 합니다.

 

3. 전세대출시 주의사항

 

전세금을 본인의 자본으로 충당하기 힘든 예비 전세입자들께서는 계약 전 전세대출 등의 요건을 알아보고 계약을 하셔야 하는데요. LH 전세대출은 집주인에 따라 가능 불가능 여부가 갈리기 때문에 계약 전 집주인과 전세대출 등에 대해 협의를 하는 게 좋습니다. ​

 

 

 

4. 계약서 작성시 주의사항

 

또한 중도금, 잔금 일자를 촉박하지 않게 계약하는 것이 중요한데요. 중도금과 잔금 일자는 되도록 긴박하게 설정하지 않는 것을 권해드립니다. 계약 후 담보대출을 심사하는 과정에서 최소 2~3주 이상 시간이 필요하기 때문에 가능하면 한 달 이상을 남겨두고 넉넉하게 잔금 일자를 지정하시기 바랍니다.

 

그리고 계약기간 동안 위 부동산에 대한 근저당권을 설정하지 않겠다는 내용이나 하자 보수에 관한 사항, 전세권 설정 여부 등을 계약서에 기재하고 미리 들어가게 될 집을 살펴 고장 난 곳이 없는지, 하자가 있는 부분이 없는지 사진 등을 남겨두어 입주 전 내부 수리에 대한 내용을 계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 유리합니다.

 

계약서 작성 후 전세금 입금 시 반드시 임대인의 명의로 된 계좌로 입금하고 현금 거래 보다는 은행 거래를 해야만 혹시라도 발생할 수 있는 불상사에 대처할 수 있습니다.

 

5. 전입신고와 확정일자 부여 - 전월세 신고제

 

이렇게 모든 계약 과정이 마무리되고 입주를 하게 된 후 전입신고를 하고 확정일자를 최대한 빨리 받아두어야 하는데요. 그래야만 제3자에 대한 대항력이 생겨 갑작스레 주택이 경매로 넘어가게 될 경우 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

6월 부터 전월세 신고제가 시행이 되기 때문에 지금부터 전세계약을 하시는 분들은 전세계약을 하게 되면 반드시 신고를 해야 됩니다. 전월세 신고제 시행 이후 부터 주민센터에 전입신고를 하는 경우, 임대차 계약서를 첨부하면 따로 신고를 하지 않아도 임대차 계약 신고를 한 것으로 보며, 임대차 신고시 계약서를 제출하면 예전처럼 따로 확정일자를 받지 않아도 자동으로 확정일자가 부여된다고 하니 이 점 참고 하시기 바랍니다. 

 

전입신고는 이사 후 14일 이내에 신청해야 하며 14일이 지나면 과태료가 나올 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 대부분 세입자의 전세보증금은 전 재산일 것입니다. 평생 소중하게 모은 목돈을 한 순간에 잃는다면 너무 허무하겠죠?

 

오늘은 이렇게 전세계약 주의사항에 대해서 알아보았습니다. 다소 복잡하더라도 서류상 확인해야 할 문제를 쉽게 넘기지 마시고 세심하게 확인하셔서 부동산 사고 없이 안전한 전세 계약을 진행하시길 바라겠습니다.