아파트 재개발 재건축 차이점?

도시발전 계획에 따라 일부 지역은 집값이 폭등하기도 하고 어떤 지역은 오랫동안 방치되는 경우도 있습니다. 시설의 노후화가 심한 경우에는 부대 복리시설을 새롭게 재정비하는 재건축 혹은 재개발 사업을 진행합니다. 오늘은 헷갈리기 쉬운 재개발, 재건축 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

재개발과 재건축

 

재개발이란?

 

정비기반 시설이 열약한 곳에 노후화된 주택들을 철거하면서 공공시설도 새롭게 설치 하여 주거환경과 도시를 같이 정비하는 사업입니다. 재개발은 공공사업의 성격이 강하기 때문에 토지를 효율적으로 이용할 수 있고, 도시의 가치도 그만큼 많이 상승합니다. 하지만 그만큼 사업 확보를 위해 많은 어려움이 있고 기간도 상당히 오래 걸립니다.

 

재건축이란?

 

노후화된 건축물이나 공동주택이 밀집되어 있는 지역에서 낡은 주택들을 철거하고 새롭게 건축하는 것을 말합니다. 재건축의 경우 기반시설은 비교적 양호하기 때문에 민간사업의 성격을 띠고 있습니다.

 

따라서 재개발 같은 경우 노후 지역 자체를 개발하는 것이고, 재건축은 노후 주택을 다시 건축하는 것이라 생각하시면 이해가 쉬울 것 같습니다.

 

재건축 재개발 차이점

 

1. 정비기반 시설의 노후와 양호

 

재건축 지역은 주로 빈 땅에 계획적으로 건축한데다가 지은 지도 30~40년 정도밖에 되지 않아 건축 당시 함께 만든 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 녹지, 하천, 가스 공급 시설 등 정비기반 시설이 심하게 낡지 않고 양호합니다.

 

이와 반대로 재개발 지역은 지은 지 50년 이상 지난 아주 오래된 동네로 주택은 물론이고 정비기반 시설도 아주 낡아 열악하고 노후불량 건축물이 밀집한 지역으로 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위한 사업을 추진하게 됩니다.

 

2. 재개발, 재건축 조합설립과 조합원

 

재건축 사업에서는 전체구분 소유자 3/4 이상, 토지 면적 3/4 이상 조합설립이 추진되면 조합원이 되는 것이고 동의를 하지 않는다면 조합원이 되지 않습니다. 조합설립 미동의 시에는 청산대상이 됩니다.

 

재개발 사업은 토지 등 소유자의 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상 조합설립에 동의해야 합니다. 그리고 조합설립 동의 여부와 관계없이 조합설립과 동시에 조합원이 됩니다.

 

조합원 자격은 건물소유자, 토지소유자로 조합설립 후 조합원의 지위는 양도가 가능하지만 분양자격이 안 되는 물건들도 있어서 주의를 기울여야 합니다.

 

 

 

3. 이주비 지원

 

재건축이나 재개발의 경우 이주를 해야 되는 조합원들이 모두 자금이 충분하다면 문제 되지 않겠지만 대부분 그렇지 않죠. 그래서 이런 조합원들을 위해 이주비를 지원해주게 됩니다. 물론 그냥 주는 것이 아니라 대출의 형태로 이루어지게 되는데요.

 

이주비는 아파트 준공 후 입주시에 상환해야 되는 금액이고, 정비구역 내의 부동산을 담보로 조합에서 대출을 받아 조합원에게 무이자로 빌려주는 것이죠. 경우에 따라 유이자도 있으며, 무이자라고 해도 결국 사업비에 포함되는 것이니 조합원들이 부담을 해야 되는 것입니다. 

 

재개발과 재건축의 경우 이주비가 다르게 적용이 됩니다. 재개발과 재건축 모두 임대인에게 이주비가 지급되는 것은 공통적이지만 세입자에 대한 이주비의 경우에는 차이가 있습니다. 재개발 같은 경우 공익사업이기 때문에 일정 요건하에 세입자에게 이주비가 지급이 되고, 재건축의 경우 세입자에게 이주비가 지급이 되지 않습니다. 

 

재개발 지역의 세입자가 주거용 건물에 거주하면서 사업 인정고시 전 3개월 이상 거주한 경우 주거 이전비를 지급받으실 수 있습니다. 주거 이전비는 가구원 수별로 도시근로자 월평균 가계지출비 기준 4개월 분을 받을 수 있으며 관리처분 인가 단계에서 신청할 수 있습니다.

 

하지만 이러한 이주비는 조합이나 시공사에 청구하는 것이 아니라 임대인과 협의하에 받아야 되며 만약 계약 당시에 '재건축으로 이주 시 조건 없이 이주한다'라는 사항을 넣으셨다면 민법은 당사자 간의 계약을 우선시하며 이경우 이주비를 요구하실 수 없습니다.

 

지금까지 재개발, 재건축 사업의 차이점에 대해서 알아보았는데요. 언뜻 보았을 때는 비슷하게 보이지만 자세하게 살펴보면 성격과 목적이 다른 것을 확인할 수 있고, 진행 방법 또한 다르기 때문에 반드시 정확하게 사업 내용을 검토한 후에 투자 선택을 하셔야겠습니다.

 

오늘의 포스팅을 통해 재개발, 재건축 사업 차이점에 대해 더 이상 혼동 없으시죠? 특히 투자를 생각하고 계신 분들이라면 말씀드렸던 투자 기간 고려와 함께 더욱더 면밀하게 두 사업 간의 차이점을 살펴보시는 게 좋겠습니다.