신축빌라 매매 시 주의사항 꼭 확인하고 계약

요즘 들어서 아파트 매매보다 가장 핫한 것이 신축빌라 매매입니다. 그 이유는 아파트는 부지가 넓어야 하고 준공되는 시간도 제법 오래 걸리며 여러 조건들이 까다롭기 때문에 작은 부지에 손쉽게 지을 수 있는 빌라들이 최근 들어서 점점 늘어나고 있기 때문이죠. 

 

 

 

하지만 그만큼 신축빌라의 공급이 늘어나면 신축빌라 매매와 관련하여 사기를 당하실 수도 있는 점 주의하셔야 됩니다. 

따라서 혹시라도 오늘 포스팅을 보시는 분들 중에 신축빌라의 매매를 알아보고 있는 분이 있다면 아래에서 설명드릴 신축빌라 매매 시 주의사항에 대해서 자세히 살펴보시고 알아보시길 바랍니다.

 

왜냐하면 최근 들어 신축빌라 매매시 전세로 인해 사기를 당하는 경우들이 많기 때문입니다. 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있는 여러분들도 조심해서 나쁠 것은 없겠죠? 그럼 신축빌라 매매 시 주의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

신축빌라 매매(분양)시 주의사항

 

1. 실소유자 확인

 

신축빌라의 경우 대부분 준공이 된 후에 분양을 하는 경우도 있지만 준공이 되기 전에 분양하는 경우도 있습니다. 여기서 주의해야 할 점은 준공 전에는 건물에 대한 등기부등본이 존재하지 않습니다. 그래서 토지 등기부등본과 건축주가 일치하는지 확인이 필요하죠.

 

 

준공 전 매매가 이루어질 경우 매수자(=빌라를 사는 사람)는 등기가 불가능하니 꼭 기억하시길 바랍니다. 만약 준공이 된 건물이라면 등기부등본을 통하여 실제 소유자가 누구인지 확인하고 실소유자와 계약을 해야 합니다. 그리고 대리인이 올 경우 위임장을 반드시 확인해야 됩니다.

 

상황에 따라 건축주 대신 공인중개사가 대리를 하는 경우가 있는데, 이 경우 위임장에 건축주의 인감증명서가 첨부되어 있는지 확인하고, 계약금은 반드시 건축주 명의의 통장으로 입금을 해야 합니다. 만약 현금으로 계약을 하셨다면 반드시 영수증을 받으시기 바랍니다. 그래야 차후에 문제가 생기더라도 법적인 책임을 물을 수 있습니다. 

 

2. 근린생활시설인지 확인

 

주택이 밀집한 동네를 가보면, 1층에는 미용실이 있으면서 2~3층부터는 빌라처럼 지어진 주택들이 있습니다. 흔히들 이야기하는 근린생활시설빌라입니다.

 

그렇다면 근린생활시설과 근린생활시설 빌라는 무엇인지 알아보겠습니다.

 

근린생활시설

근린생활시설은 주택가와 인접하여 주민들의 생활편의를 위해 지어진 시설물인데 흔히들 말하는 상가라고 보시면 됩니다. 

 

근린생활시설빌라

상업지구에도 사람이 살아야 하기 때문에 주택을 지어야 됩니다. 모든 사람이 상업지구 밖에서 살면서 출퇴근할 수는 없겠죠? 그래서 건물을 지을때 특정 층은 상가로 특정층은 빌라로 지어 상가는 상가로 빌라는 주택으로 이용하도록 합니다. 따라서 근린생활시설 즉 상가와 함께 주택이 혼합되어 지어진 건축물을 근린생활시설빌라라고 보시면 됩니다.

• 아래에서부터는 근린생활시설빌라는 줄여서 근생빌라라고 하겠습니다.

 

그렇다면 근생빌라는 뭐가 문제가 되는 것일까요?

 

인터넷에 근생빌라를 검색해보면 불법이니 절대 사면 안된다는 말도 안되는 글들이 있는데요. 근생빌라는 근린생활시설과 주택이 혼합되어 지어진 합법적인 건축물이기 때문에, 근생빌라를 불법이라고 하는 것은 잘못된 정보입니다.

 

 

 

대부분의 상가는 1층과 2층에 있고, 3층부터는 사람이 살도록 만들어진 정식으로 허가받은 주택들이 근생빌라이며, 이는 지극히 정상적인 건축물입니다.

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그런데 여기서 나타나는 여러가지 문제가 있습니다. 먼저 주차문제인데요. 근린생활시설은 세대당 확보해야 되는 주차 대수가 일반 주택보다 적습니다. 그래서 차량을 소유하신 경우 주차하는데 상당한 불편함이 있습니다.

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그리고 상가를 주택으로 속여서 파는 경우에 문제가 생깁니다. 1층과 2층의 근린생활시설, 즉 상가를 상가로 알리고 분양하면 아무 문제도 없습니다. 법의 취약점을 아는 사람들이, 부동산에 무지한 사람들을 속여  1층과 2층의 근린생활시설을 주택으로 둔갑시켜 파는 것이 문제가 되는 것이죠. 이것은 사기입니다. 

 

근린생활시설은 주택이 아니기 때문에 사람이 살게끔 시설을 구비하지 않습니다. 취사 설비를 들이지 못하고 취사시설이 있으면 허가가 나지 않습니다.

 

이 때문에 건축주는 일단 아무런 설비도 하지 않고 인테리어도 없이 1층과 2층을 근린생활시설로 구청에 신고하여 준공허가를 받고 나서 이후에 바닥 난방을 넣고, 벽을 세운후, 취사가 가능하도록 배관을 넣는 작업을 추가로 합니다. 외관만 보면 3층 이상의 주택과 다를바 없는 동일한 주거용 주택이 됩니다. 그러나 엄연히 법을 위반한 건축물이고, 구청의 단속에 걸리면 아주 무서운 원상복구명령이라는 것을 받게 됩니다.

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이 원상복구명령은 건축주가 아닌, 명령이 발동될 당시의 집 소유자가 받게 됩니다. 예를 들어 내가 어떤 빌라의 1층을 주택인줄 알고 매수했는데, 어느날 보니 구청에서 원상복구명령을 나에게 내리고 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 납부해야 한다는 것입니다.  당연히 주택인 줄 알고 산 나의 입장에서는 청천벽력과도 같은 소식이겠지요.

 

그렇다고 이 집을 주택으로 바꿀 수도 없는것이 그러기에는 너무 많은 돈이 들기 때문입니다. 일단 부족한 주차장 면적을 확보해야 하는데, 사실상 여기서부터 불가능하다는 것을 알게 됩니다.  게다가 각종 배관이나 벽체 등을 주택에 맞게 다시 설치하는 것 역시 거의 불가능하죠.

 

또한 근린생활시설의 경우 다시 되팔 때에 세금에 대한 감면 혜택이 전혀 없기 때문에 일반 빌라를 파는 것에 비해 3~4배에 가까운 세금을 내야 합니다. 그렇기 때문에 평생 가지고 갈 생각이 아니라면 근린생활시설을 구매하는 것은 추천드리지 않습니다. 

 

그리고 이러한 매물은 보통 싸게 나오는데 가격에 현혹되어 살펴보지 않고 바로 계약하게 되면 그 피해는 미래의 내가 지게 된다는 사실, 잊지 마시길 바라겠습니다. ​

 

따라서 빌라매매를 할 때 해당 물건의 등기부등본을 미리 확인해서 근린생활시설인지 살펴보아야 합니다.

 

3. 불법건축물인지 확인

 

신축빌라의 경우 용적률에 따라 4~5층 이상으로 건물이 지어지거나 옥탑방 형태로 건물이 더 지어지는 경우가 있는데 이는 가건물로 '불법건축물'에 해당됩니다. 불법건축물이 있을 경우 매수자는 원상복구 의무와 이행강제금을 부담해야 합니다.

 

4. 근저당권 확인

 

건축주는 빌라를 처음 지을 때 자기자본이 많아도 레버리지 효과 때문에 금융기관에서 대출을 받아 진행합니다. 처음에는 토지를 담보로 대출을 받고 건물이 올라가면서 PF 대출을 일으켜 준공을 받고 준공이 나면 준공 대출을 통하여 각 세대별로 등기부등본이 나오고 근저당이 설정되어 있는 걸 확인할 수 있는데요.

 

 

 

이때 등기부등본에 추가로 근저당 설정, 압류 등이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 근저당이 있는 부분은 매수자가 매입하면서 말소를 하겠지만 이는 중개사와 법무사를 통해 계약 시 확실하게 진행해야 합니다.

 

5. 주변 시세 확인

 

가끔 신축빌라를 보다 보면 말도 안 되는 가격에 매매 건이 나오는 경우가 존재합니다. 이러한 경우 정말 급한 경우도 있겠지만 하자가 있는 부분이 있어 급매하는 경우도 있으니 꼼꼼하게 확인하셔야 됩니다. 신축빌라인 줄 알았으나 준신축이거나 기존 빌라를 리모델링하여 매매하는 경우도 있으니 이부분을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

6. 실매물을 직접 보고 나서 계약하기

 

신축빌라는 준공 전에 들어가는 것보다 준공이 끝나고 실물을 직접 확인하고 계약해야 후회가 없습니다. 특히 건물을 짓고 나면 하자에 대한 처리가 중요한데요. 기본적으로 건축법상 하자 담보 증권을 건축주가 발행해 놓기 때문에 정해진 기간 동안의 하자는 건축주가 해결해 주겠지만 입주 전부터 꼼꼼하게 체크하여 하자 보수를 요청하는 것이 좋습니다.

 

구두만으로 협의된 특이사항은 꼭 계약서 특약사항에도 기입을 해두셔야 되고, 이외에도 빌라 주변에 편의시설 확인 및 위험한 시설은 없는지 확인해야 합니다.

 

지금까지 신축빌라 매매 시 주의사항에 대해서 알아보았습니다. 빌라를 선호해서 매입하시는 분들도 많으시지만 대다수는 인근에 새 아파트가 없다든지 아파트보다는 가격이 저렴하기 때문에 빌라를 매입합니다. 그런데 빌라는 매입 시점부터 가치가 떨어지는 경우가 많습니다.

 

이러한 점을 극복하기 위해서는 입지가 중요합니다. 서울이나 수도권에서는 아파트 가격이 오를 때 빌라도 가격이 오르는 경우가 많고 이유는 대지권으로 부여받은 토지에 대한 가치가 올라가기 때문입니다.

 

신축 빌라도 잘 사면 좋은 주거용 부동산이고 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 여러분들께서도 여러 가지를 잘 분석하시어 행복한 내 집 마련하시길 바라겠습니다. 마지막으로 신축빌라 분양이나 매매 하실 때 부동산 등기부 등본 꼭 확인하시기를 당부드립니다.