부동산 전대차계약 전전세계약 체결 시 주의점과 차이점

오늘 함께 알아볼 부동산 상식은 많은 분들이 헷갈려하시는 부분 중 하나인 전전세와 전대차를 비교 설명해 드리려고 합니다. 부동산을 접할 수 있는 기회가 많아진 요즘 시기에 한 번쯤은 들어보셨을 것입니다.

 

하지만 두 용어가 같다고 생각하시는 분들이 많이 계신데 분명 두 용어는 다른 용어입니다. 공통점이 있으면서도 차이점이 있기 때문에 오늘 자세하게 한 번 알아보겠습니다.

 

전전세 계약 및 전대차 계약의 차이점과 주의점

 

전전세 계약이란?

 

전세권 위에 전세권을 설정하는 것을 말합니다. 전세를 얻은 자가 그 일부 또는 전부를 월세로 다시 임대하는 경우처럼 전세권자가 자기의 전세권을 목적으로 하는 전세권을 설정하는 것을 말합니다. 즉, 전세 세입자가 또 전세를 놓는 것을 말하죠.

 

민법에 따르면 전세권자는 전세권 설정 행위로 금지되어 있지 않는 한 자신의 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 안에는 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있도록 규정되어 있습니다.

 

전전세는 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 그리고 등기에 의해 효력이 생기는데요. 기존 세입자가 해당 주택에 '전세권 설정 등기'를 해두었기 때문에 전전세 계약이 가능해집니다. 그래서 전전세는 집주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리죠. 전전세권의 존속기간은 원래 전세권의 존속기간 이내여야 합니다.

 

전전세권이 설정되도 전세권은 소멸되지 않고 전세권이 소멸되면 전전세권도 소멸됩니다. 전전세 금액을 기존 전세금의 한도를 넘지 않는 경우가 대부분입니다. 그래서 좀 더 저렴하게 세를 구하려는 분들이 많이 알아보는데요. 그러면 전전세 계약 시 주의사항에 대해 알아볼까요?

 

전전세 계약 시 주의사항

 

전전세 보증금은 기존 전세보증금을 넘길 수 없습니다. 기존 전세 계약 특약으로 전전세 임대 금지 조항이 있다면 전세권 설정 등기가 되어 있다고 해도 전전세 계약이 불가능합니다. 전전세로 인해 해당 주택에 하자가 생기거나 사고가 날 경우, 기존 세입자의 책임입니다. 기존 세입자와 집주인 간 계약이 만료되면 전전세 계약도 만료됩니다. 전전세를 보장받기 위해서 기존 세입자의 전세권에 또다시 전세권 설정 등기를 해야 합니다.

 

 

 

전대차 계약이란?

 

전대차 계약이란 전세권 설정 등기를 하지 않은 임차인이 세를 놓는 것으로 집주인의 동의가 필수입니다. 다만 전셋집 방 2개 중 1개 만을 임대하는 등 건물 일부만 세를 놓는 경우에는 집주인의 동의가 필요 없습니다.

 

집주인 동의가 필요한 상황임에도 몰래 세를 놓았다면 제3자인 전차인은 집주인이 요구할 경우에 대항력 없이 집을 비워줘야 하는 경우가 발생합니다.

 

전대차 계약 시 주의사항

 

전대차 계약을 할 경우에는 기존 임차인은 반드시 집주인의 허락을 받아야 합니다. 구두로만 승인을 받을 경우 입증이 힘들 수 있으니 '전대 동의서'라는 것을 받는 게 좋은데요. 전대 동의서는 목적물을 다시 제삼자에게 빌려주는 것을 동의함을 증명하는 서식을 말합니다. ​

 

또한 전대차의 경우에는 전차인이 기존 임차인에게 월세나 보증금을 지급한 사실만으로는 대항력을 갖지 못합니다. 따라서 전차인은 임차인이 이사를 간 날로부터 14일 이내에 전입신고를 마쳐야 합니다. 그렇게 되면 기존 임차인의 대항력이 유지되고 이에 따라서 전차인 또한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

또한 기존 임차인이 전세 계약이 만료돼 계약이 해지될 경우라면 계약 해지 6개월 전에 집주인이 전차인에게 미리 이를 통보해야 하고 전차인이 해지 통보를 받는 날로부터 6개월이 지난 시점부터 그 효력이 발생하는 점도 알아두셔야 합니다.

 

오늘은 이렇게 전전세와 전대차 계약에 대해서 알아보았습니다. 피치 못할 사정으로 인해 본인이 직접 살지 못하게 되었을 경우에는 분명 전전세 및 전대차 계약이 도움이 되실 것입니다.

 

이러한 재임대를 진행하실 때에는 임대인의 동의가 필요한 부분도 있고 그렇지 않은 부분이 있기 때문에 자세하게 한 번 알아보시고 진행하시는 것이 가장 좋은 방법입니다. 또한 전전세를 진행하실 때 전세권 등기 설정만 되어 있다면 임대인의 동의 없이 가능하기 때문에 알고 계시면 분명 큰 도움이 되실 것입니다.