임대차 기간 만료 후 세입자의 원상복구 의무와 범위는 어디까지인가요?

많은 분들이 전세나 월세로 거주하면서 계약이 끝나게 되는 시점에 집주인이 현 집의 상태를 확인하고 보증금을 돌려주게 됩니다. 그런데 가끔 성격이 깐깐한 임대인을 만나게 된 세입자분들은 말도 안 되는 주장을 하며 상식적으로 납득하기 힘든 수준의 원상복구를 요구하는 임대인을 볼 수 있습니다.

 

 

 

아무래도 금전적인 부분이다 보니 집주인과 세입자 간의 분쟁이 생기면 감정적으로 대하게 되는 경우들이 많습니다. 그렇기 때문에 세입자의 원상복구 범위에 대해서 정확하게 알고 계시다면 이런 상황을 예방해 볼 수 있지 않을까 싶습니다.

 

임대차 기간 만료 후 원상복구 의무와 범위

 

판례에는 '원상으로 회복시킨다 함은 사회 통념상 통상적인 방법을 사용해 그렇게 된 것인 상태일 때 사용을 개시할 당시보다도 나빠지더라도 그대로 반환시키면 된다'라고 나와 있습니다.

 

 

 

즉 일부러 흠집이나 파손을 내지 않는 한 세월에 따라 당연히 물건이 손상 가기 때문에 이런 부분에 대해서는 세입자가 책임을 굳이 질 필요가 없습니다.

 

그러나 임대차 계약서를 작성할 때 특약사항에 '낙서 금지, 못질 금지'라는 특약사항이 명시되어 있는데 이를 어겼다면 원상복구 의무를 지게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 임대차 계약 시 임차인과 임대인의 원상복구 범위를 상세히 적어두는 것이 나중에 계약기간이 만료가 되었을 때 분쟁이 생기는 것을 막을 수 있을 것입니다.

 

임대차 계약 시 집 내부에 대해 하나하나 체크하고 기록하는 것은 사실 쉽지 않은 일입니다. 계약기간이 끝나고 문제를 삼으면 얼마든지 문제가 될 수 있습니다. 그래서 계약 당시 사진이나 동영상을 찍어서 보관하면 다툼이 줄어들 수 있겠죠.

 

주택관리공단에서는 임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준에 따라서 이야기를 하고 있는데요. 핀 그리고 압정 등 작은 구멍의 자국이나 누수 등 중대한 하자로 인해서 벽지가 오염되는 등 세입자의 귀책사유 없이 생긴 것에 대해서는 집주인이 복구 비용을 부담하는 것으로 규정한다는 것입니다.

 

단, 세입자의 흡연으로 인한 벽지 변색이나 물건을 떨어뜨려 발생한 바닥의 흠집 및 상식을 벗어나는 행위 등은 세입자가 부담해야 합니다.

 

세입자가 원상복구해야 하는 것도 있지만, 반대로 세입자가 설치한 구조물에 의해 집의 가치가 증가하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 유익비 상환 청구가 가능합니다.

 

 

 

여기서 유익비란 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용으로 아파트 발코니에 새시를 교체하거나 토지개량에 소요되는 비용 등을 예로 들 수 있습니다. 하지만 건물에 채색 유리를 끼우는 등 취미로 장식을 하기 위해 소요되는 비용은 사치비로 유익비와 구별이 된다는 점, 기억해 두시면 좋을 것 같습니다.

 

세입자가 유익비를 지출했다면 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 지출 금액 또는 증가된 금액 가액을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 여기서 세입자가 편의를 위해 시설을 설치한 경우는 유익비로 인정되지 않습니다.

 

유익비는 임대차 종료 시에 상환청구권이 발생하며 임대목적물의 객관적 가치 증가가 입증이 되어야 합니다. 이는 무엇보다도 집주인과 사전 협의가 되지 않은 경우 반대로 원상복구를 해야 할 수 있으니 꼭 협의 후 진행하시길 바랍니다.

 

그리고 민법 623조 임대인의 의무에 의하면 '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 등 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다'라고 명시되어 있습니다.

 

집주인은 세입자에게 집을 인도한 후에도 세입자가 거주에 필요한 상태를 유지할 의무가 있기 때문에 주요 설비에 대한 노후나 불량으로 인한 파손, 하자 등에 대한 부분은 집주인이 부담을 해야 합니다. 단 전등, 문고리, 도어록 건전지 교체와 같은 작은 부분은 집주인의 수선의무가 없으므로 세입자가 부담하는 것이 좋습니다.

 

지금까지 세입자 원상복구 의무와 그 범위에 대해서 알아보았습니다. 시간이 흘러 벽지가 누래지는 현상은 일반적으로 별말 없이 넘어가고, 바닥이 긁히거나 찍힌 부분에 대해서는 생활 흠집으로 넘어가는 경우도 많습니다.

 

그러나 이런 기준은 어떤 임대인을 만나는지에 따라 탄력적으로 적용되어 정확한 기준이 없습니다. 다만 세입자분들의 경우 시간이 흐르면서 자연스럽게 손상되는 것에 대해선 원상 복구하지 않아도 된다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다.