부동산 지목 종류 28가지 및 지목이 중요한 이유

부동산 투자라고 하면 땅이 가장 기본인데요. 땅은 개발을 하거나 건물을 지어 가치를 높일 수 있지만 모든 땅이 가능한 것은 아닙니다. 특히 지목도 모르면서 땅을 사면 나중에 후회할 수도 있는데요. 이번에는 부동산 즉 땅 지목의 종류에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

지목에 대해서 알아야 하는 이유

 

땅에 건물을 지을 수 있다는 말은 일반적으로 생각하면 '개발'이 가능하다는 말이고, 당연히 그런 땅이 투자가치가 높습니다. 그러나 모든 땅에 건물이 들어설 수 있는 것은 아니랍니다. 토지의 종류에 따라 쓰임새가 다르기 때문인데요.

 

그래서 토지를 살 때는 토지의 종류(지목)를 먼저 아는 것이 중요합니다. 토지를 사서 종류에 따른 쓰임새와 다르게 사용하면 벌금을 내야 할 수도 있고, 아니면 아예 그 토지를 사용할 수 없는 경우도 생길 수 있습니다.

 

지목 종류 28가지 중 반드시 알아야 할 9가지

 

땅의 종류 지목은 각 필지마다 하나씩 설정되어 각 토지의 성격과 용도를 나타내는데요. 토지는 쓰임새에 따라 28가지 지목으로 나뉘게 됩니다. 이 중에서 주로 거래되는 지목은 다음의 9가지인데요. 거래량이 많은 순서대로 설명해 놓았으니, 토지 투자하기 전 9가지 지목만이라도 반드시 알고 하시는 것이 좋겠습니다.

• 부동산 투자로 이익을 보기 위해서는 (농사가 목적이 아니라면) 건물을 지을 수 있는 토지를 사야 합니다.

 

 

1. 대지

 

주택이나 상가와 같은 건물을 지을 수 있는 토지입니다. 토지에 주택이나 상가와 같은 건물을 지으려면 건물을 지어도 좋다는 허가를 받아야 하는데, 대지가 아닌 토지에는 이러한 허가가 나지 않습니다.

 

물론 농지나 잡종지 등에 합법적으로 허가를 받아 주택이나 상가 등 건물을 지은 후 토지의 지목을 대지로 바꾸는 경우도 있습니다. 그래서 주택이나 상가와 같은 건물이 있는 토지의 지목은 정상적인 경우라면 모두 대지라고 보셔도 무방하겠습니다.

 

2. 산지(임야)

 

흔히 알고 있는 산입니다. 더 넓게는 자갈땅, 모래땅, 황무지 등도 산지에 속하는데요. 예전에는 '임야'라고 했지만, 이제는 '산지'라는 용어를 사용합니다. 임야가 나무 한 그루의 개념이라고 본다면 산지는 산 전체의 개념이라고 생각하시면 됩니다.

 

3. 전 - 옥수수, 콩, 인삼, 뽕나무, 묘목 등을 재배하는 밭입니다.

 

4. 답 - 물을 이용해 벼, 미나리, 연뿌리 등을 재배하는 논입니다.

 

5. 과수원 - 귤, 사과, 배 등 과일나무를 집단적으로 재배하는 토지입니다.

 

6. 목장용지 - 소, 돼지, 닭, 말, 양, 염소 등의 가축을 집단적으로 모아놓고 기르는 토지입니다.

 

7. 잡종지 - 나머지 27가지의 토지 종류에 속하지 않는 토지로, '대지'로 바꾸기 쉬운 토지입니다.

 

8. 공장 용지 - 공장이 들어선 토지 또는 공장이 들어설 수 있게 조성하는 토지입니다.

 

9. 창고용지 - 물건을 보관하고 저장하는 창고가 들어선 토지 및 창고에 속한 건물이 서 있는 토지입니다.

 

이외에 광전지, 염전, 학교용지, 주차장, 주유소 용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지 등 28가지 지목이 있습니다.

 

땅에 건물을 짓거나 개발할 때 고려해야 되는 것

 

빈 땅에 건물을 짓는다고 무조건 수익이 나는 건 아닌데요. 땅을 사서 몇 년 후에 팔아 시세차익을 보는 것보다 땅에 건물을 지어놓으면 가치가 올라 더 비싸게 받을 수 있다고 생각하는 사람들이 있습니다.

 

물론 틀린 말은 아니죠. 땅은 개발할수록 가치가 높아지니까요. 하지만 땅을 개발할 때는 신중해야 되는데요. 특히 시골이나 산지(임야)에 집을 짓는 경우처럼 말이죠.

 

예를 들어 굳이 불편한 시골에서 전원생활을 하려는 사람들은 도시의 챗바퀴처럼 정형화된 삶에서 탈출하기를 원하는 분들이 많습니다. 이런 분들은 남과 같은 삶이 아니라 나만의 삶을 살고 싶어 하죠. 그래서 전원주택을 지을 때도 남들과 다르게 자신의 라이프스타일에 맞춰서 집을 지으려고 합니다.

 

그런데 이러한 사람들에게 이웃집과 똑같거나 비슷비슷한 전원주택이 매력적일까요? 이들은 시간과 비용이 더 들더라도 자신만의 집을 짓기를 원합니다. 특히 전망이 좋은 산지(임야)는 경사가 심하고 외져서 집을 짓기가 어려우므로 평지에 집을 짓는 것보다 비용이 몇 곱절 더 들게 됩니다.

 

이렇게 많은 어려움을 극복하고 집을 지어놓았는데 팔리지 않는다면 엄청난 손해를 보겠죠? 그러므로 전망과 주변 관경이 좋아 전원주택 자리로 더할 나위 없는 곳이라면 차라리 집을 미리 지어놓지 않는 것이 좋습니다. 이런 곳에 집을 지어놓으면 쉽게 팔릴 땅이 오히려 안 팔릴 수도 있으니까요.

 

참고로 전원주택을 지으려면 설계하고 건축 허가를 받아 완공한 후 사용승인을 받기까지 대략 3개월 정도가 걸립니다. 건축비는 어떤 자재를 쓰는지에 따라 차이가 있지만, 보통 3.3㎡(1평) 당 350만~400만 원 정도 드는데요. 앞서 말씀드렸듯이 여러 용도로 사용할 수 있는 좋은 땅에 굳이 많은 돈을 들여 건물을 지어놓을 필요는 없습니다.

 

 

 

그러나 기찻길 옆이나 송전탑 밑처럼 위치가 나빠서 집을 짓기도, 상가를 짓기도, 그렇다고 농사를 짓기에도 썩 좋지 않은 땅은 차라리 돈을 들여 개발하는 것이 더 좋습니다.

 

예를 들어 여름휴가차 시골에 놀러 갔다가 술 김에 땅을 계약한 A 씨는 땅은 보지도 않은 채 서울에 와서 잔금을 치르고, 그다음 해에 땅을 보러 갔다고 합시다. 그런데 땅을 본 A 씨는 기절하는 줄 알았죠. 듣기로는 그렇게 좋다던 땅이 철도 옆에 붙어 있어서 소음과 진동이 무척 심했기 때문인데요.

 

이후 A 씨는 손해를 보더라도 땅을 팔려고 했으나 좀처럼 팔리지 않았습니다. 궁리 끝에 A 씨는 그곳에 창고를 지었습니다. 창고는 물건만 보관하는 곳이므로 소음이나 진동에 신경 쓸 필요가 없고, 더욱이 그 동네는 창고를 찾는 사람이 무척 많았기 때문이죠.

 

A 씨는 설계사무소를 찾아가 300만 원을 주고 설계를 의뢰를 했습니다. 얼마 후 그 설계가 마음에 든 A 씨는 3.3㎡(1평) 당 7만 원을 설계사에게 주고 330㎡(100평)에 대해 건축 허가를 받았어요. 그리고 아는 사람을 통해 건축업자를 소개받아 3.3㎡당 150만 원을 들여 창고를 지었습니다.

 

이렇게 해서 A 씨가 창고를 짓는 데 들어간 비용은 총 1억 6,000만 원이고, 현재 보증금 2,000만 원에 월세 150만 원을 받고 있습니다. 창고 짓는 데 들어간 비용에서 보증금을 제한 나머지 1억 4,000만 원에 대한 이자를 빼고도 매달 68만 원 상당의 월세 수입을 얻고 있는 것이죠.

• 이와 같이 땅의 쓰임새가 다양하지 않고 가치가 떨어질 때는 비용이 들더라도 개발해서 가치를 높일 필요가 있답니다.

 

지목의 종류에 대해서 알려드렸습니다. 땅을 사고자 할 때는 최소한 지목은 알고 있어야 용도에 따라 개발을 하든 건물을 짓든 할 수 있으니 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.