초보자들을 위한 소액으로 하는 토지 투자 팁 6가지

토지 공부는 어렵다고요? 맞습니다 땅은 부동산 중에서도 가장 고난도의 물건인데요. 하지만 우리 주변에는 부동산 중 땅에 투자를 해서 많은 수익을 얻은 사람을 종종 만나곤 합니다. 이번에는 초보자들이 땅 가치투자를 할 때 알아두면 좋은 팁 6가지에 대해 알려드리겠습니다.

 

땅(토지)에 투자하는 이유

 

강남 아파트는 엄청나게 비쌉니다. 왜냐면 땅값이 비싸서인데요. 강남이 이렇게 좋아질 줄 알았다면, 미리 가치 투자를 했을 겁니다. 우리도 강남처럼 나중에 좋아질 곳을 선점하기 위해서는 땅 공부를 하셔야 합니다.

 

물론 땅은 부동산 상품 중에서 가장 비싸고, 가장 수준 높은 지식이 필요한 고난도 상품입니다. 그렇기 때문에 초보자라면 내가 어떤 토지를 왜 사는지에 대한 방향을 분명하게 설정해야만 나에게 맞는 땅을 살 수 있습니다.

 

잘 알지도 못하는데 대박 풍선효과를 노리며 투자하면 땅에 돈이 묶여서 고생할 수 있으니, 가치 투자를 할 수 있는 방법을 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

부린이를 위한 토지 투자 팁 6가지

 

1. 이 땅으로 무엇을 할 수 있나?

 

땅에 투자할 때는 얼마에 사서 나중에 팔 때 얼마를 남기겠다는 생각보다는 어떤 용도로 사용할 것인지를 먼저 정하는 것이 중요합니다. 토지를 사서 농가주택을 짓고 농사지으며 살고 싶다면, 해당 농지와 가까우면서도 건축행위가 가능한 토지를 사야 하고, 주말농장을 하고 싶다면 교통 접근성이 좋고 주변에 계곡도 있는 토지를 사야 하겠죠?

 

전원주택을 지어 살고 싶다면 도로망이나 집의 방향, 전망 등이 좋은 토지를 사야 합니다. 또한 내가 어떻게 쓰겠다기보다는 땅의 가치를 높여 시세 차익을 얻은 후에 되파는 것이 목적이라면, 다양한 용도로 개발할 수 있는 토지를 사야 해요.

 

다양한 용도로 개발할 수 있는 토지는 용도구역 중 계획관리지역, 자연녹지인데요. 이 부분은 나중에 따로 자세히 알려드리겠습니다. 그와 별개로 토지의 지목은 현재 사용되고 있는 모습을 말합니다.

 

2. 이 땅을 얼마 동안 가지고 있을 것인가?

 

다음으로 투자 기간을 중·단기(5~8년)로 할 것인지, 아니면 중·장기(8~10년 이상)로 할 것인지를 정해야 합니다. 투자 기간에 따라 사야 할 토지 종류가 달라지기 때문인데요. 중단기로 투자하려면 도시에서 가깝고 도로변에 붙어 있는 1,650㎡(약 500평) 정도의 그리 넓지 않은 토지가 좋습니다. 그래야만 팔려고 내놓았을 때 금방 매수자가 나타나 바로 시세차익을 볼 수 있기 때문이죠.

 

그러나 중·장기로 투자하려면 장기적인 개발 가능성을 보고 더 싸고 넓은 토지를 사놓는 것이 좋습니다. 그리고, 중단기든 중장기든 토지에 투자할 때는 반드시 여윳돈을 가지고 하셔야 되는데요. 여윳돈이 아니라면 급하게 돈이 필요한 일이 생겼을 때 아직 가격이 오르지 않은 토지를 손해를 보고 팔게 될 수도 있기 때문입니다.

 

3. 초보자는 소액, 소규모로 금방 팔리는 토지부터 시작

 

토지에 처음 투자하는 사람이라면 처음부터 대박을 꿈꾸며 많은 돈을 투자하기보다는 1억~2억 정도(물론 이것보다 더 적게 하셔도 됩니다)로 소액 투자를 하는 것이 좋습니다. 또한 초보자라면 장기적으로 개발 가능성이 있는 토지보다는 좀 비싸더라도 내놓으면 금방 팔릴 수 있는 토지를 사는 것이 좋은데요.

 

이렇게 가격면에서나 면적면에서 규모가 작아 바로 팔리는 토지를 두세 번 사고팔다 보면 조금씩 안목도 늘고 자신감도 생깁니다. 그 이후부터는 장기적으로 개발이익을 볼 수 있는 토지에 투자하면 된답니다.

 

 

 

4. 5년 이상 묶어둘 수 있는 여윳돈으로 시작

 

초보 투자자들은 "1~2년만 지나면 가격이 2~3배 가까이 오른다"라는 말만 믿고 토지를 사서 손해를 보는 경우가 많습니다. 단언하건대 그런 토지는 없다고 보면 됩니다.

 

여기서 초보 투자자들이 손해를 보는 진짜 이유는 2~3배의 시세차익을 볼 수 있다는 말을 믿어서가 아니라 '1~2년 안에' 시세 차익을 볼 수 있다는 말을 믿기 때문인데요. 여윳돈이 아니라 1~2년 후에 반드시 써야 할 돈이나 대출을 받아 투자하기 때문에 손해를 보는 것이죠.

 

땅덩어리가 좁은 우리나라에서 토지는 시간이 지나면 오르게 되어 있습니다. 그러나 이는 장기적으로 봐서 그렇다는 것이지 1년 아니면 2년 후에 팝콘 튀겨지듯이 갑자기 토지 가격이 2~3배가 된다는 뜻이 아닙니다. 그러므로 토지 투자는 여윳돈으로 적어도 5년 이상 내다보고 하는 것이 좋습니다.

 

5. 소액으로 땅 주인이 될 수 있다는 지분투자 괜찮나?

 

지분투자란 한 필지의 토지를 각자 지분대로 투자하거나 공동소유인 한 필지의 토지 중 일부 지분에 투자하는 것을 말합니다.

 

예를 들어 경매로 나온 1억원의 토지를 A는 5,000만 원 / B는 3,000만 원 / C는 2,000만 원씩을 보태서 산다면 A / B / C는 각각 해당 토지에 50% / 30% / 20%씩 지분투자를 했다고 할 수 있는데요.

 

이러한 지분투자는 장단점이 있습니다.

 

가. 지분투자 장점

 

소액으로도 비싼 토지를 소유할 수 있습니다. 하나의 필지를 여러 명이 지분별로 투자하는 경우 자신이 가진 지분에 한해서는 매도가 자유롭습니다. 또한 해당 토지가 수용되어 보상받는 경우에도 각각 분할된 토지에 비해 한 덩어리의 토지로 인정되어 더 큰 보상을 받을 수도 있답니다.

 

나. 지분투자 단점

 

자신의 지분을 마음대로 매도할 수 있는 것은 장점이지만, 전체가 아닌 일부분은 개발이 어렵고 투자 가치가 떨어져 매수하려는 사람이 많지 않아 제값을 받기가 어렵습니다.

 

그래서 투자자들끼리 의견을 모아 매도와 개발을 함께 하곤 하는데, 공동투자자의 변심이나 자격 미달로 개발을 따내지 못하거나, 서로 의견 불일치로 적절한 매도시기를 놓쳐 손해를 볼 수도 있습니다. "부모 자식 간에도 동업은 하지 않는다"라는 말이 있듯이 공동으로 하는 지분투자는 신중하게 생각한 후에 해야 됩니다. 첫맛은 꿀처럼 단데, 끝 맛은 쓸개즙처럼 씁쓸한 것이 동업이랍니다.

 

6. 땅 투자 5년 이상 내다봐야 하는 이유

 

토지에 투자시 최소한 5년 이상 가지고 있어야 한다고 말한 이유는 우리나라의 부동산 정책이 정권에 따라 그때그때 달라지기 때문입니다. 우리나라 부동산 시장은 거의 어김없이 정권이 교체될 때마다 얼었다 녹았다를 반복해 왔는데요. 그러니 토지 투자는 여윳돈으로 5년 이상 내다보고 시작하시는 것이 좋습니다.

 

 

초보자들이 땅 가치투자를 할 때 알아두면 좋은 팁 6가지에 대해 알려드렸습니다. 물론 위에서 말씀드린 것 외에도 공부해야 할 것들이 많이 있지만 일단 기초부터 다진다고 생각하고 위 내용들 잘 참고하시기 바랍니다.