전세사기를 피하는 예방법 총정리 (ft. 전세사기 유형)

전세사기를 피하는 방법과 전세사기 유형에 대해 알려드리겠습니다. 최근 들어 전세 사기가 진화하고 있다고 하는데요. 다른 사람의 명의를 빌려 수백, 수천채식 집을 사들이는 수법이 대표적입니다. 전세사기로 피해보지 않도록 아래에서 알려드리는 내용 꼭 알아두시기 바랍니다.

 

 

 

목차

 

전세사기와 전세사기 예방법

 

2022년 10월경 주택 1139채를 소유한 속칭 ‘빌라왕’의 사망으로 전세 사기의 심각성이 사회적으로 크게 대두되었습니다. 하지만 시장에서는 이제부터 시작이라고 말합니다. 집값과 전셋값의 동반 하락으로 제2, 제3의 빌라왕이 속출할 거라는 얘기입니다.

• 특히나 최근 이런 식으로 피해를 당한 이들의 70%가 20·30대라 더 주의가 필요합니다.

 

 

 

전세사기 피해가 늘고 있는 이유는 임차인(세입자)과 임대인(집주인)의 정보 격차 문제 때문입니다. 임대인은 자신의 집과 관련한 빚이나 세금 문제 등에 대해 알고 있지만, 임차인은 그 내용을 몰라서 피해를 입는다는 것입니다.

• 심지어 현행 제도에서는 전세보증금(보증금)을 상습적으로 떼먹는 악성 집주인에 대한 정보도 제공하지 않고 있습니다.

 

전세 사기와 깡통전세를 헷갈려하시는 분들이 있습니다. 하지만 이 둘은 분명 다릅니다. 전세 사기는 처음부터 보증금을 떼먹을 생각으로 계약을 합니다. 반면, 깡통전세는 집값과 전셋값이 떨어지며 기존 보증금 수준으로는 임차인을 구하지 못할 때 발생합니다. 즉 전셋집이 깡통전세가 됐다고 해서 전부 전세 사기에 해당하는 것은 아닙니다.

 

깡통전세란?

 

통상 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

 

물론 깡통전세도 전세 사기로 발전할 수는 있습니다. 하지만 사기로 처벌받을 가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 형사처벌을 피하기 위해 임차인에게 조금이라도 더 보증금을 돌려주기 위해 노력할 거라고 시장은 판단하고 있습니다.

 

깡통전세란 (ft. 보증보험)

 

전세사기의 전형적인 유형에 대하여

 

최근 들어 무갭투자를 통한 빌라(다세대·연립주택) 전세 사기가 극성입니다. 분양가보다 비싸게 전세를 놓고 그 차액을 챙기는 방식이죠. 가령 매매가격이 3억 원인 신축 빌라를 3억 2000만 원에 전세를 주고 그 차액을 챙기는 것입니다.

• 무갭투자 : 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위

 

 

 

아니 도대체 어떻게 이런 수법에 속냐고요? 그건 바로 혹할 만한 계약 조건을 내놓기 때문입니다. 예를 들어 소액의 계약금만 받고 나머지는 전세대출로 충당하게 한 뒤, 그 이자를 1년이나 일정 기간 내주겠다고 약속하는 방식으로 말입니다. 이런 조건이라면 흔들릴만하겠죠?

 

최근 경찰이 전세 사기 의심 사례 106건을 조사했는데, 피해자는 대부분 부동산 거래 경험이 적은 30대와 20대 청년층이었습니다. 2022년 초 주택도시보증공사의 관련 통계에서도 전세 사기 피해자는 주로 ‘보증금 2억~3억 원대 빌라’를 계약한 ‘30대 사회 초년생’이었습니다.

 

2억~3억 원대가 경찰의 수사망을 피하기에 적당하고, 30대는 생애 최초로 보증금이란 명목으로 목돈을 지출하는 연령대이기 때문이라는 분석입니다.

 

전세사기 예방법

 

가장 많이 알려진 전세 사기 예방법은 바로 전세보증금반환보증보험(반환보증)에 가입하는 것입니다. 물론 모든 임차인이 반환보증에 가입할 수 있는 건 아닙니다. HUG와 SGI서울보증의 상품은 전체 계약 기간의 절반 이상을 남겨둔 상태여야 가입할 수 있습니다.

 

 

 

반환보증 가입 비용은 크게 부담되지 않는 수준인데요. HUG 상품(전세지킴보증) 기준 보증금의 연 0.04%입니다. 보증금이 2억 원이라면 연 8만 원씩 내야 합니다. 다자녀가구, 신혼부부 등은 우대를 받아 연 0.02% 만 내면 됩니다. 다만 수도권은 보증금 7억 원 이하, 지방은 5억 원 이하 주택만 가입할 수 있습니다.

 

전세보증금반환보증보험이란?

 

임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 세 곳입니다. 참고로 상품 중에서 HUG가 차지하는 비중은 2021년 말 기준 93%입니다.

 

 

▶전세보증보험 가입 총정리

 

 

대위변제 절차는?
① 임대인이 계약만료 후 보증금을 돌려주지 못하면 ② 임차인은 임대인에게 전세 계약 해지를 통보합니다. ③ 보증 기관이 대신 보증금을 임차인에게 지급하고 나중에 임대인에게 구상권을 청구합니다.
다만 최근 빌라왕의 사례처럼 임대인의 사망으로 계약 해지 요건이 성립되지 않으면 대위변제 절차를 밟지 못하는 일도 생길 수 있습니다. 이러한 부분은 정부에서 정책적으로 보완해야 할 것으로 보입니다.

 

다만 반환보증에 가입해도 사기를 당할 수는 있습니다. 무슨 말이냐고요? 최근 전세 사기는 ‘HUG 반환보증에 가입하면 안전하다’는 식으로 임차인을 안심시킵니다. 이렇게 비싼 가격으로 전세 계약을 맺고 잠적하는 방식입니다.

 

다만 반환보증에 가입했다면 결과적으로 임차인은 HUG를 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. HUG는 피해를 입게 되지만요. 2022년 기준 HUG의 보증 사고 피해액은 1조 원에 달할 거란 전망입니다.

 

 

전세보증보험 가입 어려워진다? (전세가율 변경 등)

 

계약 만료 예정인데 다른 집으로 이사를 가야 한다면?

 

만약 전세반환보증보험에 가입했다면 반드시 계약만료 2개월 전엔 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다고 알려야 합니다. 문자메시지라도 임대인과 주고받은 기록이 있어야 합니다. 계약만료 전 두 달을 그냥 지나치면 ‘계속 살겠다’는 의사로 보기에 막상 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증 기관에 “제 보증금 먼저 주세요”라고 신청할 수 없습니다.

 

집주인의 세금 체납으로 전셋집이 넘어가면 어떡하나요?

 

임대인이 국세를 내지 않아 집이 공매로 넘어가는 경우가 있습니다. 임대인의 세금 체납으로도 정말 보증금을 떼일 수 있느냐고요? 물론입니다. 2017년부터 2022년 7월까지 임대인의 세금 체납으로 임차인이 떼인 보증금만 472억 원이 넘습니다.

 

하지만 2023년 1월부터는 임차인이 살고 있는 집이 공매로 넘어가더라도 국세보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 됩니다. 임차인의 보증금은 밀린 세금보다 후순위에 있지만 예외 규정을 만들어 정부가 이를 돌려주겠다는 겁니다. 그리고 2023년 4월부터는 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 세금 체납 여부를 살필 수 있게 됩니다.

 

• 국세 : 국가가 살림살이에 쓰기 위해 국민에게 부과·징수하는 세금을 말합니다. 참고로 체납한 국세를 강제집행으로 징수할 경우 대부분 다른 채권보다 우선해 변제됩니다.
• 공매 : 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말합니다. 민사집행법에 근거한 부동산경매와 달리 이것은 국세징수법을 따릅니다.

 

전세사기-피하는-방법-썸네일

 

이미 전세사기를 당했다면?

 

만약 전세사기를 당해 보증금을 돌려받지 못할 처지에 있으시다면 정부의 전세사기전담대응조직(TF)을 통해 급한 불은 끌 수 있을 전망입니다. 정부는 2023년 1월부터 전세 사기 피해자에게 연 1% 수준 이자로 최장 10년간 가구당 1억 6000만 원까지 대출해 줄 계획입니다.

 

또한 자금이나 거주지 확보에 어려움을 겪는 이들에게 HUG가 관리하는 임대주택 등을 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있도록 임시 거처도 지원할 계획이라고 합니다.

 

전세 보증금 돌려받기 필수 3가지(전세사기 대비)

 

전세사기를 피하는 방법과 전세사기 유형에 대해 알려드렸습니다. 결론적으로 전세계약을 하실 때는 전세반환보증보험에 꼭 가입하시는 것을 추천드립니다. 보험료가 아깝게 느껴지실 수는 있지만 만에 하나라도 전세사기를 당했을 때는 가입 유무가 엄청난 차이를 보이게 되니 꼭 가입하시고, 전세사기범들의 달콤한 유혹에 넘어가지 않도록 위에서 알려드린 내용 꼭 기억하시기 바랍니다.