미분양과 미계약의 차이점 정리

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미분양과 미계약의 차이점에 대해 알려드리겠습니다. 금리인상의 여파로 분양시장이 얼어붙고 있는데요. 비슷하지만 다른 미분양과 미계약의 차이점을 모르면 손해를 볼 수도 있다는 사실 알고 계신가요? 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

 

미계약과 미분양의 차이

 

시장 하락기에 청약을 통한 내 집 마련에 관심이 있다면 같은 듯 다른 두 상품의 차이를 분명히 알아 두시는 것이 좋습니다. 주택 수 포함 여부 등 불이익이 생길 수 있어서죠.

 

 

 

전국에서 무순위청약과 선착순 분양이 늘고 있습니다. 하지만 이에 대해 상담할 때 해당 주택이 미계약인지 미분양인지 구분하지 않고 ‘미분양’으로 통칭해 안내하는 사례가 많습니다. 하지만 둘은 아래와 같이 분명히 다른 상품입니다.

 

가. 무순위청약 : 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 2021년 5월 28일 이후 해당 지역에 거주하는 무주택자만 신청 가능합니다. 다만 정부는 2023년 1월부터 무순위청약에서 주거지 요건을 폐지한다고 밝혔습니다. 이에 무주택자라면 어디에 살든 관계없이 무순위청약을 할 수 있게 됩니다.

 

나. 선착순 분양 : 미분양 물량을 해소하지 못해 선착순으로 판매하는 걸 말합니다. 청약통장이 필요 없고 보유 주택 수, 거주지 등과 상관없이 계약이 가능합니다.

 

미계약이란?

 

미계약은 청약에 당첨됐지만 계약하지 않은 상태이거나 그 물량을 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1은 넘었지만 계약 포기자 등이 나와 계약을 이행하지 못하는 상황입니다.

 

미분양이란?

 

분양 물량보다 청약자가 적은 상태로 인해 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.

 

미계약과 미분양의 차이 이제 아시겠죠? 그럼 왜 둘을 구분해야 할까요? 그건 바로 청약 시 주택 수 포함 여부가 달라지기 때문입니다.

 

미분양 물량은 입주 전 분양권 상태에선 주택 수로 치지 않습니다. 매수를 독려하는 차원의 정책입니다. 하지만 미계약 물량은 다릅니다. 분양권 구입 시 주택 수로 산정하기에 주의해야 합니다. 즉 청약을 기다리는 단지가 있다면, 재당첨 제한 적용을 받을 수 있어 꼭 체크해야 합니다.

 

재당첨 제한 : 청약에 당첨된 사람이나 그 세대 구성원의 당첨을 어렵게 하는 제도입니다. 가령 투기과열지구에서 계약을 포기하면 10년, 조정대상지역에서 계약을 포기하면 7년간 재당첨이 제한됩니다.

 

건설사 등은 미분양 물량에 대해 홍보할 때 주택 수에 포함되지 않는다는 점을 내세웁니다. 다만 여기서도 체크해야 할 게 있습니다. 미분양 물량을 선착순 분양으로 계약하더라도 양도세 등 중과 여부를 판단할 땐 주택 수에 포함해섭니다.

 

즉 청약 시 장단점을 살펴야 합니다. 건설사 입장에서 무순위청약과 선착순 분양 등은 ‘완판’으로 가기 위한 과정입니다. 아울러 미계약, 미분양에 대한 청약은 다음과 같은 순서로 진행합니다. ① 무순위청약 ② 선착순 분양 ③ 할인 분양(준공 후 미분양 시)

 

미계약과 미분양 구별법

 

한국부동산원에서 운영하는 청약홈(applyhome.co.kr)에서 쉽게 구분할 수 있습니다. 가령 A단지 전체 타입의 평균 경쟁률은 1 대 1 미만으로 미분양이 나왔지만, 내가 분양받으려는 타입의 경쟁률이 1 대 1 이상이었다면 미계약에 의한 청약으로 주택 수에 포함합니다.

 

 

▶청약홈 바로가기

 

 

반면 경쟁률이 1 대 1 미만인 다른 타입의 분양권을 매수하면 미분양에 의한 청약으로 주택 수에 포함하지 않습니다.

 

수도권 기준 미계약 물량 2.7배 증가

 

지방에선 흔한 미계약 물량 증가가 최근 수도권으로 번지고 있습니다. 한국부동산원의 데이터를 분석한 결과, 2022년 1월부터 11월 10일까지 수도권에서 무순위청약으로 나온 미계약 물량은 7363 가구로 지난해 같은 기간(2698 가구)에 비해 2.7배나 늘었습니다. 급격한 금리인상 등으로 청약 당첨자들이 대거 계약을 포기한 영향입니다.

 

 

 

비슷하지만 다른 미계약과 미분양의 차이점에 대해 알려드렸습니다. 분양권에 관심이 있으신 분들이라면 주택 수 산정에 있어 불이익이 있을 수 있기 때문에 둘의 차이점을 꼭 기억하셔서 손해 보는 일이 없으시기 바랍니다.