LTV DTI DSR 용어 정리 (주택담보대출 용어)

주택 담보대출과 관련된 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 정부에서 주택 담보대출에 관한 규제를 강화하면서 뉴스나 여러 매체에서 자주 등장하는 단어들인데요. 자주 듣지만 생소하고 헷갈리는 용어들이니 아래에서 깔끔하게 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

 

LTV DTI DSR 이란?

 

1. LTV(주택담보대출비율)

 

LTV(Loan To Value Ratio)는 '주택담보대출비율'입니다. 쉽게 말하면, 구입하고자 하는 주택을 담보로 하여 은행에서 얼마까지 대출을 받을 수 있을지에 대한 것을 나타내는 것인데요.

 

 

 

예를 들어, LTV가 60%라고 한다면 6억 원의 집을 살 때 3억 6천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

대출 가능금액 = 주택 가격 × LTV 비율

 

그런데 LTV는 고정된 것이 아니라 계속 변하게 됩니다. LTV 규제는 은행권에서 자율적으로 시행하다가 김대중 정부 시절인 2002년에 가계 부채를 줄이고 부동산 경기를 조절하기 위해 처음 도입되었습니다.

 

당시 부동산 가격 상승으로 정부가 LTV를 60%로 축소하였지만 부동산 경기가 진정되지 않아 노무현 정부에서는 2003년 투기지역의 LTV를 50%에서 40%까지 두 번에 걸쳐 하향 조정하였습니다.

 

하지만 이러한 강력한 규제에도 불구하고 부동산 경기가 안정되지 않았고 2005년부터 다시 상승하게 되었으며, 이명박 정부 당시에는 금융위기로 부동산 경기가 나빠지자 60%에서 70%까지 상향 조정하였습니다.

 

이후 박근혜 정부 당시에도 부동산 시장 활성화 목적으로 LTV를 70%까지 완화하였습니다. 이처럼 각 정권마다 부동산 시장의 안정화를 위한 수단으로 LTV 규제를 해 왔습니다.

 

최근에는 조정 대상 지역의 경우 LTV가 50%까지 하향 조정이 되었습니다. 그렇다면 6억 원의 집을 살 때 3억 원까지만 대출을 받을 수 있게 되므로 필요한 자본금이 늘어나게 됩니다.

 

이렇게 되면 사회 초년생이라든가 자본금이 부족한 사람들은 내 집 마련이 더 힘들어지게 되는 것입니다. 그래서 무주택자들을 위해 LTV를 완화해 주는 정책이 필요한 것입니다.

 

2. DTI(총부채상환비율)

 

DTI(Debt-to-Income)는 '총부채상환비율'을 말하는데요. 연 총소득 수준에서 매년 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다.

 

 

 

대출을 받는 사람의 소득을 기준으로 대출의 규모를 결정하는 것인데, 대출을 받으려고 은행에 가면 원천징수영수증 등 소득증빙서류를 요청하는 이유가 대출받는 사람의 소득을 확인하여 채무 상환능력을 알아보기 위함입니다.

 

예를 들어 연 소득이 8천만 원이고 DTI가 60% 라면 매년 해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액과 다른 대출의 연간 이자 상환액을 합산하여 4,800만 원을 넘지 않는 수준에서 대출을 규제하게 됩니다.

 

DTI = (주택 담보대출 연간 원리금 상환액 + 다른 대출의 연간 이자상환액)÷ 연 소득 × 100

 

DTI의 도입 목적은 대출받는 사람의 소득에 따라 부채의 한도를 설정해서 당사자의 능력에 맞는 대출한도 내에서 대출을 받게 하기 위해서입니다. 이는 LTV 규제만으로 부동산 시장의 과열을 막을 수없게 되자 나온 규제입니다. 그렇기 때문에 LTV 규제가 강화될 때에는 DTI 규제도 강화될 경우가 많습니다.

 

3. DSR(총부채원리금상환비율)

 

DSR(Debt Service Ratio)은 '총부채원리금상환비율'을 말하는데, 대출을 받으려는 사람의 연 소득에 대해서 전체 금융 대출금액의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타냅니다.

 

여기서 말하는 전체 금융 대출금액은 주택 담보 대출만이 아닌 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 전세보증금 담보대출, 예적금 담보대출, 유가증권 담보대출 등 다른 대출의 원리금 총상환액이 포함되어 있기 때문에 대출이 더 까다로울 수 있습니다.

 

예를 들어 해당 지역의 DSR 규제가 50%라고 한다면, 연 소득이 8천만 원인 사람의 경우 해당 주택 담보대출을 포함하여 기존 다른 금융 대출의 원리금을 합산한 연간 원리금 상환액이 4천만 원을 넘을 수 없게 됩니다.

 

DSR = 전체 부채의 원리금 ÷ 연 소득 × 100

 

DSR의 적용은 은행권은 40%, 비은행권은 60%이지만 전세자금 대출, 예적금담보대출, 보험계약대출, 서민금융상품, 정부 지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출, 3백만 원 미만의 소액대출 등에는 DSR을 적용하지 않습니다.

 

DSR은 DTI에 비해 더 강력한 규제가 가능합니다. 주택을 매수할 계획이 있으시다면 다른 신용대출로 인해 대출한도가 크게 줄어들 수 있으므로 신용대출 여부를 잘 체크하시어 계획하셔야 합니다.

 

또한 각각의 대출 비율은 조정 대상 지역, 투기과열지구 등 지역에 따라 다르게 적용되기 때문에 해당 지역의 대출 규제 내용을 잘 이해하시기 바랍니다.

 

 

 

주택 담보대출과 관련된 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해 알려드렸습니다. 이제는 이해가 좀 되셨나요? 결국 LTV, DTI, DSR 모두 대출 규제를 위해 마련된 것인데요. 가계부채비율이 높아지게 되면 향후 이를 감당할 수 없어 일어나게 될 문제를 미연에 방지하기 위해 고안된 것들이긴 하지만 무주택자나 실수요자들을 위해서 위 규제들이 어느 정도 유연성 있게 적용되는 것도 좋다고 생각합니다.