부동산 가계약 계약금 반환 가능할까요?

요즘 들어 끊이질 않고 있는 계약 문제 중에서 부동산 관련 계약들은 바로 부동산 가계약과 관련된 내용들이라고 보시면 되는데요. 계약을 진행하는 자체만의 이슈를 의미하는 것이 아니고 가계약은 기본적으로 계약금은 지급했지만 대부분 계약서의 형태가 아닌 구두로 이루어지기 때문에 계약이 성사되지 않을 경우 돈을 돌려받지 못하는 일들이 발생할 수 있습니다.

 

오늘은 부동산 가계약 법적 효력이 어떤 방식으로 적용이 되는지 한 번 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 가계약이란?

 

먼저 가계약이 정확히 어떤 것을 의미하는지부터 알아봐야겠죠? 이전에 부동산 계약을 해보신 분들이라면 아시겠지만 우리는 부동산 계약을 하기 전에 일정 금액을 먼저 지급하는 형태로 원하는 매물을 잡아놓는 경우가 있습니다. ​

 

이 경우 본인이 당장 입주를 하게 되면 크게 문제가 되지 않겠지만 대다수는 그러한 조건들이 갖추어져 있지 않기에 해당 물건이 다른 사람에게 넘어가지 않도록 하기 위해서 임대인과 일정 계약 금액을 납부하고 나서 본인에게 이를 넘기도록 약속하는 과정을 가계약이라고 하는데요.

 

예를 들어 10억 원 상당의 집을 두고 정식 매매 계약을 나중에 체결하기로 하고 1,000만 원만 미리 지급한다든지 하는 경우가 있는데 이때 이 1,000만 원이 부동산 가계약금입니다.

 

이는 부동산 거래 시에 정식 계약에 앞서 일부 금액을 부동산 가계약금으로 걸고 하는 임시계약이라고 보고 있습니다. 가계약이라고 하는 용어 자체는 법적으로 규정된 것은 아니고 관행적으로 사용되는 것입니다.

 

하지만 가계약금을 지급했지만 그 이후 실제 계약이 이루어지지 않은 경우 이의 반환에 대한 분쟁이 발생하곤 합니다. 대부분은 부동산 가계약금에 대해서 쉽게 돌려받을 수 있다고 생각하는데 가계약금이라고 해도 돌려받는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

 

그렇다면 가계약금은 법적 효력이 있을까요? 결론적으로 말씀해드리자면 법적 효력이 있습니다. 제대로 계약을 한 것이 아니기 때문에 법적 효력이 없을 거라고 생각하시는 분들이 많으시지만 계약을 하겠다는 의사표시를 하는 것이기 때문에 법적 효력이 발생하게 됩니다.

 

가계약금의 유형

 

1. 임대인, 매도인의 이유로 계약 파기

2. 임차인, 매수인의 단순 변심으로 인한 계약 파기

 

임대인/매도인의 계약 파기

 

계약금을 받은 '임대인, 매도인'이 계약을 해지하기 위해서는 처음 받은 계약금의 배액 (2배)를 상환하여야 합니다. 쉽게 말해 계약금으로 1,000만 원이 들어갔다면 2,000만 원을 배상하여야 되는 것이죠.

 

보통 임대인이 이러는 경우는 계약금이 들어간 후 부동산의 가격이 많이 올랐다든지 다른 매수인이 그보다 더 큰 금액으로 매수하겠다는 계약 조건을 제시하는 경우라고 보실 수 있습니다.

 

임차인/매수인의 계약 파기

 

계약금을 지불한 '임차인, 매수인'이 계약을 해지하는 경우는 계약금을 모두 포기해야 됩니다. 위에서 말씀드렸듯이 계약금, 가계약금의 경우 법적 효력이 있기 때문에 계약 파기 시 계약금 반환 조건을 특약으로 따로 걸어두거나 한 경우를 제외하고는 모두 돌려받지 못한다고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

가계약이 계약으로 인정되려면 어떤 조건이 필요할까요?

 

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이의 의사의 합의가 있어야 하며, 이러한 의사의 합의는 계약의 중요한 사항에 대해 구체적으로 의사의 합의가 있거나 적어도 장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관해 합의가 있어야 할 것입니다.

 

판례에 따르면 '가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 가계약서 작성 당시 매매 계약의 중요 사항인 매매 목적물과 매매 대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었으므로 양 당사자 간의 부동산에 관한 매매계약은 성립하였다'라고 보았습니다.

 

따라서 단순히 계좌만 받아서 가계약금을 입금하였으나 매매 대금이나 중도금, 잔금 등 지급 방법에 대해 전혀 논의되지 않았다면 계약 자체가 성립되지 않았다고 볼 가능성이 큽니다.

 

부동산 가계약 시 주의할 점

 

가계약서를 쓰는 것이 가장 좋으나 신속하게 목적물을 선점하기 위해서 또는 계약서를 작성할 수 없어서 하는 것이 가계약이기 때문에 구두로 약속하고 가계약금을 입금하는 것이 대부분일 것입니다.

 

이러한 경우라면 분쟁에 대비해 중개인을 통해 양측에 구체적인 내용을 담은 문자나 통화 내용 녹취 등의 방법으로 상대방이 계약 내용에 동의하였다는 점에 대해서도 확인해 두셔야 합니다.

 

지금까지 부동산 가계약에 대해서 알아보았습니다. 계약을 하기 전에 이뤄진 과정 또한 계약으로 확실히 인정이 되고 있으니 혹시라도 부동산 계약을 제대로 진행하지 않은 상태에 계약금을 반환하고자 할 때에는 내가 통보를 당했는지 혹은 통보를 했는지에 따라서 받을 수도 있고 또는 못 받을 수도 있습니다.

 

혹시라도 부동산 계약을 앞두고 있는 경우 누구라도 이런 상황이 발생되지 않는다는 보장이 없기 때문에 충분하게 생각을 한 후에 진행을 하는 것이 좋습니다.